浅析基础设施REITS构架设立和涉税处理

来源：天扬财税第二事业部

基础设施领域不动产投资信托基金（基础设施REITs）即为投资于基础设施资产且具备REITs核心特征的产业投资模式。2020年 4 月 24 日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步。通知要求聚焦重点行业，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。2020 年 8 月 6 日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），明确了产品的定义，运作模式和份额发售方式，规范了基金的投资运作。为支持基础设施REITs试点，财政部、国家税务总局发布了《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第3 号，以下简称“第3号公告”），对证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目设立前及设立环节原始权益人与项目公司的企业所得税处理进行了明确。

一、基础设施REITS构架及设立

1.一般结构

基础设施基金 - 资产专项计划 - 私募投资基金（一般没有） - SPV（设立的过渡阶段有SPV，会通过反向吸收合并被下层项目公司吸收合并掉） - 项目公司 - 不动产

基本结构图如下：

2.设立过程

基金设立之前：

项目公司进行资产重组，包括资产剥离，评估。

基金设立之后：

（1）基金认购基础设施资产支持证券。

（2）专项计划从原始权益人收购SPV的股权，收购完成之后，再进行增资、发贷款，债资比一般不超过2:1。

（3）SPV用全部资金从项目公司的股东收购项目公司的股权。

（4）项目公司反向吸收合并SPV，专项计划成为项目公司的股东并且对项目公司有股东债权。

反向吸收合并：

反向吸收合并，主要是因为在注资过程中，需要利用税盾，兼顾资本弱化、发行规模要求。

具体步骤如下，

（1）由于资本弱化规定，让私募基金投资给SPV的债股比例为2:1，最大化税盾。

（2）SPV将资金100%投资给项目公司，项目公司的注册资本等于全部资金的金额，最大化募资效果。发行规模与最后对标的物业投资的股权价值挂钩。

（3）项目公司反向吸收合并SPV，继承全部的债权债务，实现税盾效果。合并本身递延纳税。

二、税务处理

1．设立前资产税务处理

原始权益人以资产划转方式构建项目公司：

A．企业所得税：

根据第3号公告规定，设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理。即原始权益人获得的项目公司的股权计税基础 = 项目公司取得资产的计税基础 = 资产的原计税基础。资产划转企业所得税特殊性税务处理的方法源自《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号），但第3号公告并未设置前置条件，因此可以认为是实际放宽了基础设施REITs设立环节，原始权益人资产划转企业所得税特殊性税务处理的政策适用条件。

举例：2022年3月，甲公司将账面价值（计税基础）为10亿元相关项目设立基础设施REITs，甲公司成立100%持股的项目公司乙，将该项目划转给项目公司乙。该项目市场估值15亿元，不考虑其他因素。该项目划转应适用特殊性税务处理，则甲公司持有乙公司100%股权的计税基础为10亿元，乙公司取得项目的计税基础为10亿元。

B．增值税：

原始权益人向项目公司划转基础设施资产的过程中，划转标的往往不是某一单项资产，而是划转一项业务（即资产负债的组合），若符合《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）关于资产重组不征收增值税的规定，即在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。如果只是转让资产，则不符合不征增值税的条件。

C．土地增值税：

根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。上述土地增值税不征税规定不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形，若原始权益人或项目公司任意一方为房地产开发公司，则伴随基础资产划拨，原始权益人将产生土地增值税的纳税义务。目前允许试点发行的行业清单中，除了保障性租赁住房外，一般均不涉及房地产开发企业，可以考虑该条款提前与主管税务机关进行沟通确认。

项目公司接受划入基础设施资产：

A.企业所得税：

项目公司接受原始权益人划入的基础设施资产属于接受投资，不征收企业所得税。根据第3号公告规定，以基础设施资产的原计税基础确定。

B.契税：

根据《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第17号）规定，若划转发生在母公司与其全资子公司之间、同一公司所属全资子公司之间则免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。若原始权益人100%持有项目公司股份，则原始权益人将土地、房屋划转至项目公司可以免征契税。

C.印花税：

根据《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》（财税〔2018〕50号）规定，对项目公司新增加的实收资本与资本公积按万分之五税率减半征收印花税。

2.设立后的税务处理

原始权益人转让项目公司股权的：

A．企业所得税：

根据第3号公告规定，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。

接上例：2022年4月，甲公司转让乙公司100%股权给REITs，双方按评估价值15亿元确认股权支付价款，同月完成股权转让手续。按照第3号公告的规定，甲公司转让乙公司股权时暂不缴纳企业所得税。2022年10月，REITs完成募集资金并支付股权转让款15亿元，这时，甲公司应确认转让所得5亿元，按规定缴纳企业所得税。

其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

接上例：假设REITs份额1亿份，2022年10月，甲公司战略配售10%自持1000万份。非自持REITs部分确认的股权转让所得=5×（1-10%）=4.5亿元，根据第3号公告的规定，10月应按4.5亿元的转让所得计算缴纳企业所得税。即甲公司如果没有自持REITs基金，需要按5亿元计算缴纳企业所得税，如果按照战略配售要求需要自持部分REITs基金，只需要就扣除自持份额占比后的余额计算缴纳企业所得税。

甲公司于2023年6月，全部转让自持的1000万份REITs基金，则2023年6月需要确认股权转让所得=5×10%=0.5亿元。即5亿元的股权转让所得，甲公司可以根据自持REITs基金情况选择递延纳税。非自持部分所得，在收到股权转让价款时缴税；自持部分，在转让REITs基金份额时缴税。

如果原始权益人通过二级市场认购（增持）了该基础设施REITs份额，则未来原始权益人转让基础设施REITs份额时需按照先进先出原则，认定优先处置战略配售份额。

接上例：2022年10月，甲公司配售1000万份，2022年12月从二级市场认购500万份。2023年6月，甲公司转让1000万份，根据“先进先出法”，视为对战略配售份额的转让，确认股权转让所得0.5亿元。

B．增值税

原始权益人转让项目公司股权的行为不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

C．印花税

原始权益人与基础设施REITs之间签订的股权转让书据，双方均需按照产权转移书据缴纳万分之五的印花税。

反向吸收合并税务处理：

可以理解为项目公司先吸收合并其母公司（SPV公司），再对吸收合并取得的自身股权作库存股注销处理。可以认为是同一控下无需支付对价的企业合并，适用财税〔2009〕59号关于吸收合并特殊性税务处理规定，项目公司吸收母公司取得的资产（包括项目公司自身股份）和负债，以母公司原有计税基础确定；母公司投资人取得的项目公司股份，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定；库存股的注销作投资成本的收回处理。如果适用59号文件且计划采用特殊重组方式，则需考虑满足五个前置条件。由于该步骤完成后，已基本完成结构搭建，因此前置条件对其影响较小，均可满足。

3.运营期间的税收处理

资产支持计划的利息收入由管理人缴纳3%增值税，资产支持计划无企业所得税。根据《财政部税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税〔2017〕56号），资产支持计划取得的利息收入可以适用简易计税办法，适用3%的征税率缴纳增值税。在企业所得税方面，现行税法并未对资产支持计划的运营所得作出明确征税规定，实践中通常不会对其所得征税。因此，资产支持计划管理人无须就该笔利息收入缴纳企业所得税。

股东借款的资本弱化：由于项目公司向资产支持计划支付的利息，属于向金融企业借款的利息支出，符合企业所得税税前扣除条件，可以税前扣除。但是，项目公司的税负通常高于资产支持计划，如果项目公司支付给关联方的利息支出超过规定比例，可能存在资本弱化的情况，超出部分（2:1）通常不能在企业所得税税前扣除。

对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

以上是笔者基于第3号公告，主要对基础设施REITS设立前后涉及的税收政策做了简单介绍和分析，由于篇幅所限，并未就具体情况更进一步的探讨，REITs产品因其不同的交易架构，可能产生不同的税务影响。在搭建资产证券化结构，置入资产股权重组等环节，合理的税务安排将会有效减少发行成本。建议发起人考虑优惠政策对重组方案的影响，并咨询专业税务团队提前进行规划。如有需要可随时联系我们，同时也欢迎大家批评指正。