房地产经济测算，你会算么？
越懂君入行房地产以来，做过的经济测算也有无数个了，深知体会到经济测算的威力..... 很多职场小白，拿到一个测算的表格模板，尝试着录入一些数据，就以为自己会做测算了，你可晓得，经济测算博大精深，表格背后的功夫差异有着天壤之别！
所以，越懂君说一个靠谱而严谨的测算，能够成为项目开发的指引，你读完这个测算，可以看出整个项目的灵魂和操盘思路，测算大神们可以从一个空白表格熟练的搭建最适合项目的结构，达到“人表合一"的境界。那境界和金庸小说里的大侠一般威风：“手中无剑，心中有剑！”
接下来，我们来看看如来神掌的皮毛部分;
废话到此结束，我们开始从最简单的静态测算表格说起.....
（分年度的动态测算将会在后续文章中讲述，敬请期待）
上图是最简单的经济测算的模板,也最为经典，在粗略的判断一个项目是否可行的时候，方便快捷，应用广泛。 应该说这个表格回答了几个最关键的问题。
一、项目总投资是多少？（我花了多少钱）
项目总投资可以简单的分为以下几大费用：综合地价款、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、不可预见费、管理费用、财务费用、销售费用等8项；我们接下来逐一进行分析：
（1）综合地价款 : 这种特别适合比较公开市场拿地项目，有明确的土地成交数据，由土地出让金和契税两项构成，土地出让金很简单，契税则一般采用成交总额的3%；
这里越懂君需要提醒的是：计算标准可以用**万/亩计算，也可以按照楼面价**元/平米进行计算，很多同学都问我，标准应该按照哪项来计算，其实都可以，只要你保证最后的总价是正确的就行，不过我个人比较习惯用楼面价来计算，因为后面表格后很多项都采用建筑面积作为基数。
提醒：其实很多项目做概算的时候，并没有出让金数据，因此需要我们自己去参考近几年目标区域土地市场，然后做一个合理的预估。
PS： 其实很多非净地项目还包含拆迁补偿费用等其他费用.
（2） 前期工程费：其实这个概念是一个综合概念，包含了、前期策划咨询费、设计费、监理费、行政事业性收费等多项费用，单价标准根据不同项目一般取费 150-350元/建面平米， 不过这个标准只适合普通住宅项目，对于大规模旅游地产项目就不适用了。
（3） 建筑安装工程费：同样，这也是个综合概念。其实，这一项目包含的内容最为复杂，包含了工程建设费、设备安装费，在很多简单测算的表格里面甚至还糅合了园林费用、装修费用等等。
如果将建筑装费用的明细拆分的更细一些， 那就是数不胜数了，土方工程、护坡防水、桩基工程及检测费用、总包部分建筑工程费、铝合金门窗工程、组合栏杆工程、外墙涂料装饰工程、外墙保温工程、外墙泛光照明工程、户门安装工程、防火门安装工程、公共区域装饰工程等等，林林总总，拆到你眼花缭乱.........不过越懂君建议初学者你就大概其看看就得了，在计算的时候你千万不要拆这么细，这在工程概算的时候没必要，具体内容可见下表；
关于成本标准，越懂君常用标准可以用作参考一下:普通多层住宅1500-2000元/平米， 普通高层住宅1800-2500元/平米，普通办公（公共部分精装）3000-4000元/平米，高端酒店则为6000-10000元不等。[ 以上均为综合成本，建议大家参考就好，如果不妥，按照实际情况执行，莫较真......]
提醒：关于地下建安部分，有部分项目将成本分摊到地上总建面中，有部分则单独计算，请小伙伴们不要漏项喔
（4） 基础设施费：其实就是所谓的市政接口费等费用，包含给排水、电力、燃气、热力等接口费，取费标准100-280元/平米不等，至于偏远郊区，可能接口费就比较高。
（5） 不可预见费：其实这一项是属于开发建设过程中不可避免发生的意外费用，一般属于为（前期费用）+（建安成本）+（基础设施）的3%；（可能这个位置会让很多人混淆，其实就是除土地费用之外的其他工程相关投资）
（6） 管理费用：项目开发过程中的工程人员工资、办公租赁费用等，取值标准有多种算法，一般为（前期费用）+（建安成本）+（基础设施）的2.5%；这里越懂君提醒的是，工程开发期间产生的管理费用，因此取费的基数是除土地之外其他工程相关投资。
（７） 财务费用：其实这一项是最复杂的，最正确的算法是按照年度资金运用情况计算利息，在静态测算中只能采取简单处理。举个例子，比如说整体开发周期三年，那么土地成本利息按照3年计算，建设期间的费用按照2年均匀投入.那么计算的公式就是： 土地成本*利息*3年+建设成本*利息2年/2；
关于取费标准，一般银行贷款比较低，而其他渠道融资成本则比较高，因此综合利息为7%-10%不等。
（8) 销售费用：一般根据销售金额比例计提，常规计算标准为（销售金额）*3%。但是在大型旅游项目中，因多属于异地营销，计算标准可达6%-8%；
当然了，这个分类标准其实还有一种极为简单的划分方法，那就是三大项：土地费用、开发费用、期间费用：
其实呢，科目还是这些，只不过换了个名称而已，那么
土地费用就是综合地价款，
开发费用就是：（前期费用）+（建安成本）+（基础设施）+（不可与预见费）期间费用就是（管理费用）+（财务费用）+（销售费用）；
好了，以上总投资的部分我们就讲完了......
二、项目的销售收入是多少？（我收了多少钱）
作为纯销售类的房地产项目，这一点还是很容易计算的，直接用产品价格*产品面积就可以了。 这里越懂君需要提醒大家的有几点：
除了地上建筑外，地下车位销售收入也是不小的一项收入，请小伙伴们一定记得喔
作为分期开发的项目，其实开盘起始均价和销售末期的价格差异很大，所以静态测算表格，一定要考虑未来的增长性，采取整盘均价来计算；
3. 如果地下面积出售，需要确认一下是否需要补缴地下出让金
PS：如果所有项目都是这么简单就好了，实际过程中，自持物业的部分要么以资产包的形式做资金沉淀，要么需要做运营期的现金流量表
三、项目的经营税费是多少？（我交了多少税？）
其实开发商交的税有很多名称，越懂君只说大额的，小项咱忽略不提
（1）昔日营业税，如今增值税；
（对于新学测算的小伙伴，这块一定要注意了！）
原来的营业税，直接为营业额的5.6%，也就是销售收入的5.6%；而营改增后，具体的政策如下图所示：
啥意思呢，越懂君解释一下：
如果是老房地产项目，那就采取简易纳税法，纳税金额=销售收入*5%/ （1+5%）；如果是新房地产项目，最正确的计算方法是：
项目销项*11%/（1+11%）—项目进项*税率/（1+税率）；
（２）让人又爱又恨的土增税
在房地产利润较高的时代，土增税成为限制开发商过高利润的尚方宝剑；而如今，对于那些早期拿地，账目土地成本较低的项目，这项税费无疑是政府分羹最严重的部分；
土增税工资和我们的个人所得税一样，属于分级税费，分为四个等级，应缴税额=增值额*税率—扣除项目金额*速算扣除系数；
具体的计算规则如下表所示：
那么，问题来了，增值额和扣除项目金额又是多少呢？ 举个例子，某项目计算过程如下：
从公式里你可以看出：扣除项目金额=（综合地价款+工程开发费用）*120%+期间费用+税费；增值额=销售金额-扣除项目金额
其他什么印花税、城市建设税、教育费附加都属于小项费用，越懂君就不罗嗦
四、项目的经济效益如何？ （我到底挣了多少钱）
这是判断一个项目是否可行的重要依据，也是老板们最关心的指标，在很多情况下，这决定了是否要拿摘牌地。
（1）税前利润总额：说白了就是毛利润，销售收入—（营业税+土增税），不多说了
（2） 所得税：这项税在静态测算表格中，也很简单，利润总额为正时，利润总额的25%即为所得税；
越懂君在此提醒，其实在动态测算表格中，每年都是按照所得税预缴来交费的，并不是到了项目清算期再核算的。
（3）投资利润率，就是项目利润占总投资的比例， 根据越懂君的经验，利润率达到30%以上就算比较不错的优质项目；当然了，其实关于利润指标这块还有很多名词，如此自有资金利润率，因为很多项目主要是贷款，所以我们花小钱干大项目，也是衡量项目盈利能力的重要因素。。。。
关于静态测算，越懂君先说这些了，比较容易上手，小伙伴们只要逐字逐句地看，很快就能学会喔！