深圳市全面推开“营改增”试点工作指引（之四）——房地产业（国家税务总局深圳市税务局2018-12-05）
为了进一步规范我市房地产业增值税征管，现将房地产业增值税若干业务问题明确如下：
一、新老项目界定
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
对于房地产开发企业在同一房地产项目取得多个《建筑工程施工许可证》的，可以以该项目取得的首个《建筑工程施工许可证》上注明的开工日期为准。
对于房地产开发企业以未取得《建筑工程施工许可证》为由办理老项目备案，之后又取得《建筑工程施工许可证》，注明的合同开工日期在2016年4月30日后的建筑工程项目不属于老项目。
二、土地价款扣除
可以扣除的土地价款是指土地受让人向政府部门、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
变更土地使用性质补缴土地价款中的土地出让金及在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用允许在计算销售额时扣除。
城市配套设施费及不在上述范围的其他项目不得在计算销售额时扣除。
三、回迁安置房
纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，如开具发票的，应按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税；如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的，按照视同销售不动产计算缴纳增值税。
1、确认回迁安置房面积，主要依据经城市更新部门备案的拆迁补偿协议中房屋补偿约定的具体补偿标准或面积进行确认。
2、确定视同销售的销售额：
实际回迁面积未超过拆迁补偿协议约定的，销售额按照组成计税价格确定。组成计税价格＝建筑工程成本×（1＋10％成本利润率）【张小勇：这条延续了之前营业税的优惠政策】
实际回迁面积超过拆迁补偿协议约定面积的部分，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定确定销售额并计算缴纳增值税。
四、公共配套设施
房地产开发企业销售房地产项目时，将未单独作价销售的公共配套设施，如幼儿园、学校、医院等配套设施无偿移交给政府、公用事业单位的，不需要按照视同销售计提销项税额，也不需要做进项税额转出。
五、纳税义务发生时间
房地产开发企业销售自行开发房地产项目的纳税义务发生时间为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
对房地产开发企业销售房地产开发项目的，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。【张小勇：这一条进一步明确了发生应税行为的时间的界定，以实际交房或约定的交房日为准，哪个早按哪个】
六、纳税申报
我市房地产开发企业在本市内开发房地产项目取得的收入在项目所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
房地产开发企业在项目所在地成立的项目公司不得参与总公司增值税汇总申报。
以上规定除第六条从2017年7月1日起适用外，其他均从2016年5月1日起适用。