问税网

国家税务总局梅州市税务局和梅州市住房和城乡建设局联合制发了《国家税务总局梅州市税务局 梅州市住房和城乡建设局关于发布梅州市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准的公告》（以下简称《公告》），现解读如下：

一、制订《公告》的背景

随着经济的不断发展，房地产开发行业发展壮大，由于房地产业具有受地质条件影响大、建筑风格多种多样以及开发档次定位差异大等行业特性，在土地增值税清算过程中,不同房地产项目的开发成本造价相差甚大，为了进一步规范提升土地增值税清算工作质效，国家税务总局梅州市税务局和梅州市住房和城乡建设局联合制发了《公告》。

二、制订《公告》的依据

根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔1996〕48号）第二条规定“各级房地产管理部门……按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失”，根据《广东省地方税务局关于发布<广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）>的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号发布，国家税务总局广东省税务局公告2018年第1号修改）第五条规定“税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准”，我市编制出《梅州市2008-2016年土地增值税工程造价核定扣除标准》（以下简称《标准》）。

三、《公告》扣除标准的适用范围

《公告》扣除标准适用于土地增值税清算时扣除房地产开发成本中“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价金额核定。

纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，经税务机关集体审议后，按照《公告》扣除项目金额标准计算扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2.工程结算项目建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的。

3.装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的。

4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于《公告》扣除项目金额标准且无正当理由的。

5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

四、《公告》扣除标准的适用时间

税务机关通过本《公告》扣除标准计算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”等工程造价时，适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的扣除标准数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的，适用所跨年度扣除标准数值的加权平均值。

对于跨年度的项目，应根据所占当年的月份数占总月份数的比例，乘以相应年度的指标加权综合计算适用扣除标准。例如某房地产公司开发一住宅楼小区，2012年6月开工，2014年10月竣工，2012、2013、2014年造价指标分别为1700、1800、1900元/平方米，其适用扣除标准计算为：（7÷29）×2012年扣除标准+（12÷29）×2013年扣除标准+（10÷29）×2014年扣除标准=（7÷29）×1700+（12÷29）×1800+（10÷29）×1900=1810.34元。

五、争议解决机制

在土地增值税清算过程中，纳税人对税务机关按照《公告》核定扣除项目金额有争议的，应当提供相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。

对施工日期在《广东省地方税务局关于发布<广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）>的公告》（广东省地方税务局公告2014年第3号发布，国家税务总局广东省税务局公告2018年第1号修改）实施以前的房地产开发项目，纳税人如相关证据材料存在缺失，可以补充提供有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为相关证据材料，经税务机关认定后，予以调整。

六、《公告》的执行时间

本公告自发布之日起施行，有效期5年。

七、其它事项

本《公告》扣除标准委托佛山市造价咨询与招标采购协会编制，依据大量实际项目工程进行数据测算分析，通过了造价专家组联合评审验收，较为准确地反映了梅州市房产项目建筑安装工程造价费用，满足土地增值税征收管理工作要求。